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夏洛特房地产经纪人解释了今年春天卖家的关键

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  1974年美国职业棒球大联盟(MLB)推出了现在所谓的“棒球仲裁”。如果符合条件的球员代表和俱乐部所有权无法通过谈判达成赔偿协议,则每一方都进入最终提交,并在正式听证会期间每一方 - 球员和管理层 - 提出案件,然后指定的仲裁员小组选择其中一个薪资投标,而不允许其他结果。

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  即使在棒球运动之外,这种方法也越来越受欢迎。例如,许多房地产律师现在建议客户利用“棒球仲裁”来解决纠纷。此类纠纷的范围包括商业空间租赁续约期的市场租金重新设定等;地租的续租租金;买方和卖方之间的争议,在购买选项的情况下指定市场价值,以及经纪佣金纠纷。

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  在这样的过程中,仲裁自由裁量权仅限于选择一方的立场或对方的观点。理由是,每一方担心其提案不会被选中,将被迫进入“合理区域”,因此,会缩小立场的差异。尽管这种方法在理论上看似合理,但在实践中往往是失败的。在实际的仲裁案件中,它似乎很少有效。提交的最终投标通常存在巨大差距。

  一方面,通常会写这样的条款,每一方在投标进入之后都不会看到对方的提交。我从未在房地产协议中看到一个棒球条款,允许各方在最初的表述后修改其出价。如果有这样的机会,它可能会使理论更加可靠。借用奥利弗·温德尔·霍姆斯大法官在他的论文“普通法”中明智而众所周知的思想:“法律的生命不是逻辑;一直有经验......它不能被处理,好像它只包含数学书中的公理或推论。“

  人们普遍认为,在解决争议问题时,棒球仲裁可能会更快,更便宜。该论点假定仲裁员可以在很短的时间内轻松做出决定。许多商业房地产仲裁案件涉及复杂的财产,对双方都有重大的财务影响。强制性的快速决策不一定能产生公平的结果。

  此外,高度加速的时间期限缺乏在同一时期内调整中立的其他无关义务的灵活性,或者是否考虑这种任意期限是否会导致可以实现的最佳决策。这样的截止日期可能使仲裁员做出快速决定,而且还没有正式要求其他必要的证人参与并承诺遵守相同的截止日期。在这种情况下,中立者如何能够自信地承认这样的日期;如果没有达到截止日期会怎样?

  各位律师可能会认为,仲裁员在这种情况下所花费的时间很少,因为看来他或她只需要做出二元选择。这种想法似乎bet365是正确的,但往往不是。在涉及大量美元的房地产仲裁案件中,有许多问题可能使仲裁员必须利用大量的专业思想和时间来分析可能对其中任何一个产生影响的各种因素。或选择。

  此外,在正式听证会期间(随后记录在速记成绩单中)以及开始和结束声明,专家报告,文件和展品中提供的证据数量可能是巨大的,并且在遵守突然的最后期限时难以吸收。

  “分裂差异”

  支持棒球仲裁的其他论点之一就是避免担心仲裁员可能只是“分裂差异”。是的,可能会有一些仲裁员分裂差异,但这个话题被夸大了,并试图避免这种说法。关注几乎没有理由选择风险更大的过程。

  有时在棒球仲裁条款中规定,如果出价中的差异处于“狭窄”范围内 - 比如5%或10%或某些其他规定的百分比 - 差异可能只是分开。虽然“分裂差异”不是一个专业认可的估值概念,并且是一个当事人可能通常认为不受欢迎的概念,但他们有能力做出这样的决定,这样做可能符合他们的利益。

  在这种情况下,并通过适当起草的仲裁条款,可以消除对仲裁员的需求;然而,这种情况很少见。当存在更大的百分比差异时,采用这种任意分割将阻止合理构想的提交,并鼓励一方或双方采取更为谨慎的立场。如果一方提出了荒谬的提议,这种情况在分裂的差异情景中将有利于更狂野的演员并惩罚进入更现实的提交的一方!

  当事人通常担心仲裁员的先验偏见,并且不希望任何仲裁员根据自己的市场租金或市场价值估计给予决定权。这种怀疑是各方的固有权利,但往往不是基于现实。作为参与许多房地产纠纷的仲裁员,我从未观察到一个中立选择的仲裁员,他在经过有效的利益冲突披露审查后被筛选出“做出决定。”虽然没有被当事人的权利个人冒犯限制其解决争议的自由裁量权,往往不能很好地为自己的利益服务。

  通过允许仲裁员在相关问题上拥有更广泛的自由裁量权,通常可以更好地保护适当的结果。争论者的怀疑主义忽视了大多数专业仲裁员在没有任意限制的情况下达成公平决策的可能性。这样的要求可能只会导致仲裁员必须选择两个选择中的“最差最差”,同时为各方赌博当天的顺序。

  在十一世纪和十二世纪的英格兰,土地所有权纠纷通常通过实际的“战争审判”或可能导致索赔人或其指定的“冠军”造成严重伤害或死亡的实际斗争来解决;随后,这种争议解决方法被遗弃了。当它被批准时,可疑的假设是战斗的胜利者是合法的财产所有者。

  在目前的棒球仲裁情况下,我们有一个有争议的事情的解决方案,没有任何实际的打击,但即使没有流血,决定可能缺乏公平性。无论如何,仲裁员无权改革租约或其他法律协议以防止不合理的结果。与战争审判不同,棒球仲裁仍然受到许多专业人士的支持。

  降低风险

  或许,棒球仲裁最积极的一个原因是它可能会吓唬各方在这个过程进行之前解决问题,但是,如果它继续前进,那么这是一场高风险的赌博,相当于一个不可预测的掷骰子。

  然而,多年来为减少棒球仲裁的风险提出了一些建议,这些建议包括但不限于以下内容:

  两名独立仲裁员未经相互协商,选择两份提交人中的一份;如果他们都选择相同的出价,那么所选的提交就是奖励。如果他们各自选择不同的提案,则奖励是两份提交之间的中点。

  没有相互协商的三名独立仲裁员从两份提交文件中选择一项;如果所有三个人做出相同的选择那么这就是奖励;如果两个选择相同的提案而第三个选择另一个提交,那么奖励将被加权到更频繁选择的提交。

  这些建议目前很少被使用,并且具有后勤困难和更多的费用负担,但它们试图使任何一方的棒球仲裁变得不那么繁重。由于费用,时间和后勤负担,这些替代方案不太可能用于轻微财务后果的情况,但这些概念可以在一些较大的案例中进行尝试。

  如果添加到棒球仲裁条款中,还有两个附加功能可能会降低该过程的风险。一种是在提交初始投标之前提供强制性价格谈判,另一种是如果一方或双方需要,这些条款可以允许修改投标。在发送初始投标并且双方都知道两个投标并且将试图缩小投标的范围之后,将发生经修订的提交。

  结论

  我曾在许多房地产事务中担任仲裁员,包括那些强制执行棒球仲裁程序的人,并将在未来再次这样做。或许,为了消除一些随机不公平的可能性,通过允许仲裁员在决策中拥有更大的自由裁量权,可以最好地服务于当事人。


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